广州有一个板块，楼价已经稳跌4年，它就是 石滩 。
(相关资料图)
最近，发现一个海报， 敏捷绿湖首府 一套单位优惠价 仅8988元/平 ，跌破五位数大关。
去年这个时候，石滩起码还能卖个1w+/平，没想到1年时间，房价又下了一个台阶。
图片来源：新浪微博
优惠单价8988元/平
石滩还没卷够
根据海报，敏捷绿湖首府 这套特惠单位建筑面积约76平，总价大概68.2万。
找到了这个单位的户型图，也算是中规中矩的2+1房刚需户型。
这个价格，放在市区刚需盘，可能连首付都凑不上...
截图来源：贝壳
事实上，敏捷绿湖首府的价格一直在下探。
在2019年，项目当时新开组团单价接近1.6万/平，最旧一期的新货也要约1.2万/平。
直到去年，项目逐渐贴着1万/平的水平来卖，再到如今9000元/平不到的单价。
4年的时间，价格近乎腰斩，难免会让人觉得唏嘘。
未来还会不会继续往下走，谁也不好说。
敏捷绿湖首府2019年推广价，图源：中介朋友圈
更关键的是， 本次8988元/平的优惠单价，实际上已经低于敏捷绿湖首府前几期组团的二手价。
贝壳数据显示，敏捷绿湖首府1-3期二手价约9900元/平左右，而楼龄较新的4-6期，二手价则在1.06万/平左右。
从个盘来看，敏捷绿湖首府也出现了一二手倒挂的现象。
截图来源：贝壳
当然，石滩的内卷，并不只是一个项目这么简单，其他项目吸引眼球的方法更是层出不穷。
比如 碧桂园星禧 ，去年推出“ 由业主定价 ”这样的神奇操作，虽然名额只有3个，但这个噱头已经足以让人大跌眼镜。
截图来源：中介朋友圈
同期， 港龙皇朝·龙湾壹号 以“ 钜惠41万 ”等花式让利吸引买家眼球，而且还可以 分期付款 。
注意，这可不是市中心千万级的改善项目，这个项目折前总价也才150万不到，这波优惠差不多是打了7折。
截图来源：中介朋友圈
库存量大，新盘惊喜价
石滩被动陷入内卷
回归到敏捷绿湖首府，2022年至今，项目平均月度网签量也有约74套，这个成绩也算拿得出手。
说明一件事，以敏捷绿湖首府为首的石滩板块并不是什么滞销片区，它是走得动量的。
那为什么还要如此卷破天际呢？
认为，这跟全增城的供应量庞大和增城买家基数减少有很大关系。
一方面，增城区供应量持续登顶广州。
根据广州中原研究发展部数据，3月增城区住宅库存量达到242.08万平，连续1年登顶全市库存第一。
庞大的库存量，各房企自然也压力山大。
2023年3月各区住宅库存量 数据来源：广州中原研究发展部 制表：广州楼市发布 | |
区域 | 库存量（万平） |
增城 | 242.08 |
番禺 | 209.27 |
南沙 | 192.72 |
黄埔 | 132.62 |
白云 | 105.04 |
花都 | 100.69 |
荔湾 | 64.08 |
从化 | 57.08 |
天河 | 38.38 |
海珠 | 36.97 |
越秀 | 3.42 |
同时，近年来， 保利水木芳华、中建凤榕台 等新盘都以惊喜价入市，赢足购房客的眼球。
就连更有地段优势的朱村、新塘等板块都在卷价格，如果 距离远，形象“村”、产业弱 的石滩板块价格优势不明显，基本上难以走量。
增城部分项目价格情况 数据来源：世联东一研究院、贝壳 制表：广州楼市发布 | ||
板块 | 项目名称 | 参考均价（万/平） |
新塘 | 星图TOD | 2.7万/平 |
华润置地公园上城 | 2.2万/平 | |
招商臻园 | 2.4万/平 | |
金茂万科都会四季 | 2.1万/平 | |
凤凰城 | 香江天赋 | 2.1万/平 |
碧桂园云顶 | 2.3万/平 | |
合生湖山国际 | 1.85万/平 | |
永宁 | 金地香山湖 | 1.25-1.3万/平 |
合景誉山国际 | 1.45万/平 | |
广州万科城 | 1.46万/平 | |
中新 | 时代倾城 | 1.75-1.85万/平 |
御溪世家 | 1.9万/平 | |
朱村 | 保利水木芳华 | 1.72万/平 |
中建凤榕台 | 1.88万/平 | |
保利中海金地·大国璟 | 1.74万/平 | |
时代名著 | 1.92万/平 | |
石滩 | 敏捷绿湖首府 | 8988元/平起 |
嘉御豪庭 | 1.26万/平 | |
源海仙村一号 | 1.25万/平 | |
港龙皇朝·龙湾壹号 | 1.2万/平 | |
碧桂园星禧台 | 1.3万/平 |
另一方面，增城人口基数在减少。
根据第七次人口普查公报， 2020年增城区人口数约147万人，占比全是7.86%。
从报表中能看到，对比2010年的六普，增城人口占比下降0.5%，广州人口正往白云、南沙、番禺等热门区域迁移。
供应多、买家基数少，也导致石滩板块乃至全增城新盘开始卷价格抢客。
数据来源：广州市统计局
当然，楼还想提醒一下，虽然石滩板块楼价确实笋，但还是建议各位朋友综合自己的需求来考虑。
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